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      物業(yè)公司到底管啥?不管啥?《民法典》統(tǒng)統(tǒng)說清楚了!

      2021-09-06 17:27:45
      在日常生活中,

      家里燈泡壞了,找物業(yè);
      停水停電了,找物業(yè);
      房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,還找物業(yè)……
      在一些居民眼中,
      只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決,
      物業(yè)就是萬 能的!
      那么,
      我們來看看從2021年1月1日起實(shí)施的
      《民法典》的規(guī)定,
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)究竟是干嘛的?
      物業(yè)管理的職責(zé)邊界在哪里?
      出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門?

      綠地被侵占物業(yè)該不該管?


      問題:“我們小區(qū)才交房沒幾年,就已出現(xiàn)個別業(yè)主毀壞公共綠地的現(xiàn)象,物業(yè)也是不管不問。物業(yè)到底有沒有管理義務(wù)?” 
           

      解讀:《民法典》第二百七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有”;同時(shí),《民法典》第九百四十二條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”。


      因此,物業(yè)負(fù)有對小區(qū)公共綠地的管理義務(wù)。如果小區(qū)的綠地被侵占,物業(yè)應(yīng)該要求破壞者整改并恢復(fù)原樣。對于不予恢復(fù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以報(bào)請有關(guān)執(zhí)法部門介入解決。
       

      02

      私搭亂建該誰管?


      問題:據(jù)很多業(yè)主反映,部分業(yè)主存在私搭亂建的現(xiàn)象,到底該歸誰管?

      解讀:《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共有部分秩序的義務(wù)。因此,小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私搭亂建,首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私搭亂建,同樣可以請求物業(yè)進(jìn)行管理;如果私搭亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù),還可以向有關(guān)行政部門投訴或報(bào)告,請求有關(guān)部門介入處理。


      03

      消防出問題該誰管?


      問題:“我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間,極大增加消防隱患,業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方,消防通道被占,到底該歸誰管?”

      解讀:《民法典》第九百四十二條規(guī)定:“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。”


      因此,物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時(shí)采取合理措施制止違反消防法的行為,另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。

      04

      噪聲污染歸誰管?


      問題:鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活,物業(yè)該不該管?

      解讀:《民法典》第二百八十六條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。


      業(yè)主大會或業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。

      業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴,有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

      因此,物業(yè)同樣具有維護(hù)小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規(guī)定,小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染,權(quán)益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行管制,也可以請求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管制,如果侵害者拒不停止其侵害,權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴,由有關(guān)行政主管部門介入進(jìn)行管制。

      05

      物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費(fèi)?


      問題:“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……”物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費(fèi)?

      解讀:《民法典》第九百四十二條規(guī)定:“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全?!?/span>


      而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分,物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù),因此,不能要求物業(yè)無償提供服務(wù),物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭,屬于增值服務(wù),可以適當(dāng)收費(fèi)。

      分不同情況

      01

      停水、停電該找誰?


      問題:有時(shí)會遇到停水、停電問題,有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進(jìn)行停水、停電,有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設(shè)施出現(xiàn)了問題,而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。

      解讀:《民法典》第六百五十一條規(guī)定:“供電人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電,造成用電人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?!?/span>


      供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照zui終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向用戶收取費(fèi)用。遇到停水、停電等問題,應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。

      如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的,應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素,如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題,應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

      同時(shí),《民法典》第九百四十四條規(guī)定,業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

      02

      房子漏水歸誰管?


      問題:廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中zui為常見的,那么是不是該由物業(yè)出錢進(jìn)行維修呢?

      解讀:其中要分4類情況處理:


      (1)新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的,由建設(shè)單位(即開發(fā)商)來負(fù)責(zé)維修;


      (2)屬于自用部位(如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間)或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模话阌墒褂萌耍ㄒ话阒笜I(yè)主)自行組織維修;


      (3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面(公共部位)滲水、漏水等問題,應(yīng)依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修;


      (4)如果沒有籌集專項(xiàng)維修資金的,可由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用來負(fù)責(zé)維修。


      03

      房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題

      歸誰管?


      問題:買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題,究竟該找誰?

      解讀:應(yīng)分情況討論:


      (1)向開發(fā)商購買房屋,居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題:《zui高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”第十三條規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持?!币虼耍绻徺I房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后,業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。


      (2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題:《民法典》第六百一十七條規(guī)定:“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的,買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任”,因此,如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題,現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致,則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。


      04

      公共部位、設(shè)施出了問題

      誰負(fù)責(zé)?

      問題:“我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害?!蓖鈮γ撀?、電梯出現(xiàn)問題,到底該歸誰管?

      解讀:電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待,日常保養(yǎng)的工作,屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于維修、更新、改造,符合維修資金使用范疇的,應(yīng)通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題,保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會進(jìn)行反映,由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修;保修期外的,可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。


      《民法典》第二百八十一條規(guī)定:“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。


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