民法典帶來的“挑戰(zhàn)”與“機遇”

文/方湘子（國浩律師（南京）事務所合伙人 律師）

2020年5月28日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）通過，中國第 一部以法典命名的“社會生活百科全書”誕生。民法典對于物業(yè)管理行業(yè)作出了不少新規(guī)定，同時新規(guī)的頒布也帶來了新的挑戰(zhàn)。

01民法典給物業(yè)管理行業(yè)帶來哪些新挑戰(zhàn)？

其一，民法典在原有法律法規(guī)及司法解釋的基礎(chǔ)上對物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定進行重新梳理，將物業(yè)服務合同單獨列章，增加部分新條款，提高 效力層級，對于同類爭議問題統(tǒng)一了新的裁判規(guī)則；

其二，民法典對于物業(yè)服務企業(yè)提出了更高的要求，督促物業(yè)服務企業(yè)必須規(guī)范管理運作流程，例如：民法典第938條規(guī)定了物業(yè)服務合同的內(nèi)容包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用等條款。這就要求今后的物業(yè)服務合同對于涉及重要權(quán)利義務的條款必須約定清楚。同時，該條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾,將作為物業(yè)服務合同的組成部分。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，今后參與物業(yè)項目招投標時要慎做承諾。第943條，物業(yè)服務企業(yè)應當定期將服務的事項、收費標準、履行情況、維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。這條對于物業(yè)服務企業(yè)的公示事項作出明確，對于企業(yè)的日常管理提出了更高的要求。第950條，物業(yè)服務合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項。該條意味著物業(yè)項目接管前原物業(yè)服務企業(yè)不得任性離場；

其三，民法典提示物業(yè)服務企業(yè)應當“采取合理措施”“采取必要安全保障措施”提升服務能力，排除安全隱患，盡量降低法律風險。例如：第942條，物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。第1254條，物業(yè)服務企業(yè)應當采取必要的安全保障措施防止建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品，未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權(quán)責任；

其四，民法典規(guī)定業(yè)主享有合同任意解除權(quán)，提醒物業(yè)服務企業(yè)必須具備危機意識。第946條，業(yè)主可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人并解除物業(yè)服務合同，業(yè)主決定解聘的,應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人。

02面對挑戰(zhàn)，尋找新機遇的突破口

民法典給物業(yè)服務企業(yè)帶來重大挑戰(zhàn)，然而每一個挑戰(zhàn)背后都隱藏著新的機遇。物業(yè)服務企業(yè)應該如何理性面對挑戰(zhàn)，從挑戰(zhàn)中尋找新機遇的突破口呢？

首先，圍繞能力建設，將提升企業(yè)服務品質(zhì)。民法典對行業(yè)提出了更高的要求，企業(yè)可借此機會重新審視既往的運作流程及服務模式，對照民法典每一條款背后預示的法律風險點，分析服務過程中可能存在的安全隱患，圍繞企業(yè)的能力建設，系統(tǒng)地對企業(yè)管理流程進行重整。夯實內(nèi)功，工作流程精益求精，服務品質(zhì)必然能夠上一個新臺階。

其次，優(yōu)勝劣汰的市場機制，將提供更多公平競爭機會。民法典第946條規(guī)定，業(yè)主擁有解聘物業(yè)服務企業(yè)的主動權(quán)。這看似將使企業(yè)陷入被動局面，但一方面這將敦促企業(yè)提高服務質(zhì)量，和業(yè)主保持良好關(guān)系，不因怠于履行職責而丟失“地盤”；另一方面，業(yè)主對企業(yè)的選擇標準越來越高，企業(yè)之間競爭日趨激烈。同時遵循優(yōu)勝劣汰的市場法則，這也給優(yōu)秀企業(yè)有更多公平競爭的機會。未來的物業(yè)服務市場，一定是屬于具有前瞻眼光并且抓得住機會的企業(yè)。

再次，宣揚平等主體氛圍，改善行業(yè)生存環(huán)境。民法典對于物業(yè)服務合同的相對方——業(yè)主，也作出相應的行為規(guī)范。例如民法典第944條和第945條規(guī)定業(yè)主應當按時繳納物業(yè)服務費，業(yè)主在裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)服務人員，遵守合理注意事項等。

這些規(guī)定，將有效改善此前不平等的市場地位，為物業(yè)管理正名，促使業(yè)主正確認識物業(yè)管理的價值，改善物業(yè)人的就業(yè)環(huán)境，為行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更平等的交易環(huán)境。

03迎接民法典新時代

民法典時代，對于物業(yè)管理行業(yè)而言是挑戰(zhàn)與機遇并存，物業(yè)服務企業(yè)要重新審視經(jīng)營現(xiàn)狀，以從容心態(tài)應對新挑戰(zhàn)，以積極心態(tài)抓住新機遇。首先要對標找差，從法典條文中反推管理流程。以民法典條款為標準，找出日常管理中的差距，從法條的視角反推日常工作流程，不斷完善管理運作標準；其次結(jié)合案例學法，從案例中找出法律風險點。選擇與民法典條款相關(guān)的案例，告知案例背景，讓物業(yè)人設身處地的去思考判決中的哪些風險點可以怎樣運用到日后的管理中，避免掉入同樣的“坑”。

中國物業(yè)管理行業(yè)誕生近40年，其作為一個關(guān)系民生的行業(yè)，是城市發(fā)展進程的必然產(chǎn)物，蘊藏著巨大市場機遇。無論從行業(yè)變革、業(yè)主意識轉(zhuǎn)變以及人們對美好生活的需求日益提高，對物業(yè)管理行業(yè)都會提出更高的要求。隨著民法典新時代的開啟，物業(yè)管理的重要作用將更加突顯，促使行業(yè)必須快速發(fā)展。“機會只留給有準備的人。”物業(yè)服務企業(yè)應當站在更高更遠的角度來看待所處的行業(yè)，提前做好準備，迎得了挑戰(zhàn)，抓得住機遇，必將看見更加廣闊的前景。（原載于《中國物業(yè)管理》雜志第9期）