屋頂漏水不屬物業(yè)責任！房屋漏水怎么辦？

2020-07-28 09:27:33

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物業(yè)費沒有繳，業(yè)主劉青被物業(yè)公司告上了法庭。

“我是對物業(yè)費有異議才不繳的?！眲⑶嗪芪?，但法院仍判決其支付1.2萬元物業(yè)費。

案情經(jīng)過

劉青是新疆烏魯木齊市某小區(qū)業(yè)主，其房屋建筑面積194.17平方米，小區(qū)物業(yè)費收取標準為每平方米2.8元每月。自2011年入住后，劉青按照上述標準繳納了2011年至2013年12月及2016年1月至2016年12月的物業(yè)費，拒絕繳納2014年和2015年的物業(yè)費。物業(yè)公司多次索要無果后，隨后7月將劉青訴至烏魯木齊市水磨溝區(qū)人民法院，請求法院判令劉青支付物業(yè)費及利息合計1.3萬余元。

庭審中，劉青認為物業(yè)公司收費標準過高，同時認為屋頂漏水，物業(yè)公司未履行維修義務，服務不到位。

法院審理認為，劉青拖欠物業(yè)費的情況確實存在，物業(yè)公司也確實提供了物業(yè)服務，劉青已經(jīng)繳納的物業(yè)費，應視為對物業(yè)公司收費標準的認可。屋頂漏水不在物業(yè)管理范疇內(nèi)，業(yè)主以此拒交物業(yè)費，法院不予支持。故判決劉青支付物業(yè)公司物業(yè)費1.2萬余元。

本案主審法官丁磊表示，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)費，是物業(yè)糾紛中zui常見的案件。業(yè)主拒繳理由主要是認為物業(yè)服務與收費標準不對等，或?qū)ξ飿I(yè)費收取標準及依據(jù)有異議等。

丁磊認為，業(yè)主即使有合理的理由，也不應該通過拒繳物業(yè)費來表達不滿。如果業(yè)主認為物業(yè)公司的服務沒有達到標準，可以共同向行政主管部門或物業(yè)協(xié)會反映，也可以委托專業(yè)的中介機構對物業(yè)服務等級進行評估，再以評估結果為據(jù)，向物業(yè)公司提出合理的收費標準。如果物業(yè)公司拒絕調(diào)整收費標準，可提起訴訟。

值得注意的是，只有在履行物業(yè)服務合同過程中產(chǎn)生的問題，業(yè)主才能向物業(yè)公司主張權利。如果是其他法律關系產(chǎn)生的爭議，如房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生墻體開裂、其他業(yè)主違章搭建影響通風采光等，因為與物業(yè)公司無關，不能作為拒繳物業(yè)費的理由。

衛(wèi)生間滲水、屋頂滲水是小區(qū)多發(fā)問題，維修起來不僅要破壞裝修，還特別麻煩，不僅業(yè)主頭疼，物業(yè)也頭疼。

那么，業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓上衛(wèi)生間滲水、屋頂（或稱屋面）滲水應該怎么辦？維修責任到底應該由誰來承擔呢？

一、先說衛(wèi)生間滲水了怎么辦？

衛(wèi)生間漏水原因有二：

一是防水層破壞，二是管線損壞。

第一代種情況比較普遍，一般屋面防水保修期為3-5年。在實現(xiàn)中，我們常會遇到以下幾種情況：

1、保修期內(nèi)，精裝修房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？

一般該由開發(fā)商負責，因使用不當造成損害，則由行為人修復。

2、保修期內(nèi)，毛坯房衛(wèi)生間因防水層損壞漏水怎么辦？

如果在驗收房屋時業(yè)主曾親自對24小時閉水實驗進行確認，由業(yè)主負責。

如果業(yè)主沒有親自確認，開發(fā)商只是有竣工驗收合格證，但開發(fā)商能證明業(yè)主為認為損害的由業(yè)主負責；不能分清責任的，雙方協(xié)調(diào)解決，協(xié)商不成，申請第三方鑒定，費用由鑒定后的責任方負責。

3、開發(fā)商、物業(yè)公司不配合怎么辦？

在漏水問題上，開發(fā)商不配合、物業(yè)公司不配合的情況時有發(fā)生，當業(yè)主的正當要求無法得到滿足時，業(yè)主可以向當?shù)胤课葜鞴懿块T反應情況或向人民法院起訴。

4、保修期外衛(wèi)生間防水層自然損害怎么辦？

房屋是一種特殊的商品，其特殊性之一就在于房產(chǎn)的不同所有人之間存在結構相連部分或共有、共用設備和附屬建筑，《民法通則》第八十三條規(guī)定不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

5、保修期外衛(wèi)生間防水層因人為損壞怎么辦？

按照相關規(guī)定房屋因使用不當造成損害，由責任人負責。

6、鄰居不配合怎么辦？

對于鄰居不配合的情況，《民法通則》第八十三條相鄰關系不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

根據(jù)這個規(guī)定，如果你的鄰居不配合，你可以向物業(yè)公司“求助”，因為協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關系是物業(yè)公司的義務；如果不成，可向當?shù)胤课葜鞴懿块T反映情況尋求調(diào)解，或向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。

7、保修期內(nèi)因管線損壞造成漏水怎么辦？

在保修期內(nèi)，一般應該由開發(fā)商負責。因使用不當造成的損害，則應由行為人負責。

8、保修期外因管線損壞造成漏水怎么辦？

管道屬于公用設施，是整體設施設備的一部分，可啟用公共維修基金。

二、再說屋頂漏水，維修責任到底應該誰承擔？

如果屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商在保修期內(nèi)承擔維修責任。

首先應當確定屋頂滲漏的原因是屬于房屋施工時存在質(zhì)量問題，還是因為屋主在裝修或使用不當造成的。對此，建議可以聘請專業(yè)的機構進行鑒定。如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責任應當自行承擔。經(jīng)鑒定屋頂滲漏為房屋質(zhì)量問題，則看該房屋部位是否還在開發(fā)商承擔的保修期限內(nèi)。

開發(fā)商作為房屋的設計、建設者，對房屋的質(zhì)量問題應承擔責任。根據(jù)國家有關規(guī)定，在房屋交付時，開發(fā)商應向購房者提供新建住宅質(zhì)量保證書。質(zhì)保書詳細記載了房屋各個部位的保修期限。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，屋頂防水的保修期是５年。在保修期限內(nèi)，購房者正常使用情況下出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商需承擔免費維修責任。

物業(yè)管理公司對于超過保修期的共用設施承擔維修責任。購房者在辦理產(chǎn)權證前已經(jīng)交納了購房款一定比例的維修基金，這筆維修基金只能在保修期屆滿后用于對小區(qū)內(nèi)共用設施的維護和更新，不能用于業(yè)主房屋自用部分的維修。

綜上所述：

1、如果您屋頂滲漏，這屬于商品房質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應當由開發(fā)商負責免費維修；

2、如果您屋頂已經(jīng)過了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設施，應當由物業(yè)管理公司使用維修基金進行維修；

3、如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責任應當自行承擔。