常見物業(yè)糾紛如何處理？ 詳解...

近年來，隨著人們對居住品質的追求和物業(yè)服務質量的要求越來越高，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛也日漸增多。

在一些常見的物業(yè)糾紛中，物業(yè)和業(yè)主各自享有哪些權利，又該承擔哪些義務？記者選取了多個案例，邀請律師對物業(yè)糾紛中的一些常見問題進行了解讀。

【案情簡介】

某物業(yè)服務企業(yè)接管了一個管理混亂的小區(qū)。為了方便管理，該企業(yè)編制了《住戶手冊》，以明確雙方的權利和義務。但是，《住戶手冊》上有一條規(guī)定引起了業(yè)主們的不滿：“違反了本手冊規(guī)定的有關條款，按附件上規(guī)定的標準給予罰款?！?/p>

手冊附件明確了有關罰款事項和罰款數額。

有業(yè)主就此罰款問題向該企業(yè)提出了質疑，對方則稱，不罰款就不能保障《住戶手冊》的順利施行。那么，物業(yè)服務企業(yè)到底有沒有處罰權呢？

【律師說法】

《中華人民共和國行政處罰法》第15條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。”同時，該法第17條又規(guī)定：“法律、法規(guī)授權的具有管理公共事務職能的組織可以在法定授權范圍內實施行政處罰?！蔽飿I(yè)服務企業(yè)只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，也不具有公共管理職能。它與業(yè)主之間是平等的民事法律關系，不享有處罰另一方的行政權力，無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。

由此可見，本案中的物業(yè)服務企業(yè)在《住戶手冊》中規(guī)定對住戶的處罰權是不合法的。不過，雖然物業(yè)服務企業(yè)沒有行政處罰權，但如果業(yè)主的不當行為構成違約的，物業(yè)服務企業(yè)有權要求其承擔違約責任。對業(yè)主的違約行為，物業(yè)服務企業(yè)也只能適用違約金和賠償金的法律規(guī)定進行處理。

【案情簡介】

甲公司是某住宅小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，該公司未經業(yè)主大會的允許，擅自將小區(qū)內高層住宅樓的樓頂租給某公司搭設電信設備。小區(qū)業(yè)主們認為，電波會對人身體造成損害，要求甲公司停止侵權。那么，物業(yè)服務企業(yè)擅自出租樓頂是否構成對業(yè)主的侵權呢？

【律師說法】

本案涉及物業(yè)共用部位處分權的問題，焦點在于甲公司是否有權將樓頂出租經營。根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權?！段飿I(yè)管理條例》第54條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?/p>

因此，本案中的物業(yè)服務企業(yè)未經業(yè)主大會授權，無權將業(yè)主的物業(yè)共用部位進行任何處分。甲公司所簽訂的樓頂出租協(xié)議是無效的，業(yè)主可起訴要求該公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。

住在某高層住宅一樓的劉女士反映，長期以來，所在小區(qū)物業(yè)公司一直向她收取電梯運行維護費。按照物業(yè)費高層每平方米收1.2元的標準計算，每月分攤下來，也是一筆不小的數目。劉女士認為，作為一樓業(yè)主，她平日從來都不使用電梯，為什么要跟樓上的業(yè)主一起分攤電梯費呢？她希望能完善收費標準，合理區(qū)分高層建筑中不同樓層的物業(yè)費標準。那么，低層業(yè)主可以拒交電梯運行維護費嗎？

【律師說法】

關于電梯運行費，從城鎮(zhèn)高層住宅樓的結構可以看出，業(yè)主對所在住宅區(qū)享有所有權。各住宅是一個整體，并不是孤立存在，亦不能被單獨分割。小區(qū)的公共設施設備是為住宅樓的所有業(yè)主而設置，業(yè)主對其共有部分享有共有權利，必須履行相應的義務。電梯屬于共用設施設備，一樓的業(yè)主不能因為不使用電梯而拒交有關費用，也不能因為住在頂樓使用電梯較多而多交費用，否則便違反了有關規(guī)定，也會打亂小區(qū)正常的生活秩序，影響所有業(yè)主的共同利益。

在實際操作中，有些小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)對一樓二樓業(yè)主是區(qū)別對待的，只收取部分物業(yè)服務費用，其中并不包括電梯運行維護費。從客觀上來說，一樓業(yè)主作為小區(qū)業(yè)主，是所有權享有人，應當承擔義務。不過，一樓業(yè)主可以爭取大多數業(yè)主和業(yè)主委員會的支持，從科學合理的角度出發(fā)，多與物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)調，zui終制訂一個雙方都能接受的管理規(guī)定。

【案情簡介】

雷電夜，陳小姐家中一臺電視被雷電擊壞。第二天，她得知整個小區(qū)十幾戶人家的電視、電腦等電器也都因雷擊而遭到不同程度的毀壞。陳小姐認為是物業(yè)服務企業(yè)沒有保障好小區(qū)的防雷措施，聯合幾位住戶就家中被損電器的賠付問題，與小區(qū)物業(yè)公司進行交涉。物業(yè)服務企業(yè)是否應當對此承擔責任呢？

【律師說法】

物業(yè)服務企業(yè)要承擔起小區(qū)消防、安全、治安等工作，而防雷也屬于小區(qū)物業(yè)管理的工作內容。如果確實是小區(qū)的避雷針（網）等公共設施的維修和養(yǎng)護不到位，致使業(yè)主的家電遭雷擊而損壞，應該由物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的責任。

物業(yè)服務企業(yè)應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用后其線路會熔斷，第二次出現雷擊時無法正常工作。

為了明確損失的原因，排除電器因電網電壓過高導致損壞的可能性外，業(yè)主可以請氣象部門下屬的防雷中心對雷擊原因進行確認，看受雷擊的電網變電設施是否屬于物業(yè)服務企業(yè)的責任范圍。若責任認定在物業(yè)服務企業(yè)，住戶可憑防雷中心開具的災害證明要求該物業(yè)服務企業(yè)賠償，或可直接到法院起訴。